Por Florencia Donovan en LA NACION
Los inmuebles son, desde hace tiempo, una de las reservas de valor más elegidas por los argentinos. La prueba está en que, si bien en 2009 la compraventa de departamentos sufrió una leve desaceleración, en ningún momento aflojaron los precios.
Y, según coinciden los expertos, difícil será que la tendencia se revierta. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que se debe a que la mayoría de quienes compran sin crédito en la Capital Federal lo hacen como resguardo de valor, para obtener una renta con el alquiler, por lo que no tienen una "necesidad imperiosa" de salir de la inversión.
Quienes piensen invertir en inmuebles deben saber que no es fácil encontrar grandes oportunidades, como pudo haber sucedido después de la devaluación y hasta el año 2006-2007. Hoy, el inversor debe estar informado y tener un conocimiento más profundo del mercado si quiere hacer un buen negocio.


Así, según dice Rozados, ya no hay que buscar tanto por zona o barrio, sino por nichos de oportunidades. "Hay que ver los valores de reposición (cuánto saldría construir en esa zona sumado el costo de la tierra). Todo lo que pueda obtenerse por debajo o igual a ese valor conviene", indica el experto, que advierte que "ni con la tierra regalada se podría construir hoy por menos de US$ 1300 el m2".
Claro que existen ciertos barrios que, si bien son los más caros, también son los que mejor funcionaron en todas las crisis, resguardando el valor de la inversión y, además, facilitando la salida de la inversión. Estos son los casos de Recoleta, Belgrano y Palermo.
"En las zonas premium, las apreciaciones de los inmuebles pueden superar a la inflación. También cuando uno quiere salir de la inversión es más fácil. Vender un departamento en Recoleta puede llevar 30 días, contra 60 o 90 de Villa Urquiza", explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Toselli señala además que mientras que el alquiler anual promedio en Capital puede ser en torno al 5% del valor del inmueble, en los mejores barrios llega al 7 por ciento.
También hay barrios que se benefician del "efecto derrame" de las zonas más premium. Entre los de mayor potencial, los expertos incluyen a Almagro, Parque Patricios, Núñez, Villa Urquiza, Villa Crespo y Chacarita. Siempre, aclara Toselli, los departamentos de menos dimensiones -uno, dos o tres ambientes- son más fáciles de vender y de alquilar.
Una opción para quienes no tienen todo el cash para invertir, pero sí tienen buenos ingresos mensuales, son las inversiones de pozo, la mayor de ellas, a través de fideicomisos. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la UADE, dice que cuando se compra en el pozo se debe mirar la reputación del desarrollador y, además, aconseja ir a ver otros edificios que ya haya realizado, para ver la calidad de la obra.
Los fideicomisos suelen exigir que el inversor pague de entrada entre 20 y 30% del valor del inmueble, y luego financia en cuotas a un plazo promedio de tres años. Las cuotas pueden ser en pesos o en dólares; las primeras suelen ajustarse por el índice de precios de la construcción.

El CEO del banco BNP Paribas Investment Partners dice que cuando suben los precios en su país, Francia, invierte en bienes raíces y commodities
Philippe Marchessaux tiene sobre sus espaldas la responsabilidad de invertir de la mejor manera posible 530.000 millones de euros, casi el doble que el PBI argentino. Sucede que desde julio de 2009 es el CEO mundial de BNP Paribas Investment Partners, división del banco francés BNP Paribas que incorporó recientemente a Fortis Investments y se convirtió en la quinta entidad de gestión de activos en Europa y la número 11 en el mundo. Pocos en el planeta, pueden interpretar como él el mensaje de los mercados en medio de la actual crisis del euro.
"No soy pesimista", es lo primero que responde, como para tranquilizar, cuando se le habla de la tormenta de griegos, españoles y compañía. "Por supuesto que hay una crisis, pero creo que los mercados sólo quieren mandar un mensaje a los acreedores y gobiernos europeos: «Ustedes necesitan más control y disciplina con respecto al euro»."
También elogia las oportunidades que presenta América latina y, en particular, la Argentina. Sin embargo, BNP vendió su banca minorista aquí. "Quisimos concentrarnos en lo que hacemos mejor, que es brindar servicios a corporaciones", arguye. Y subraya: "Preferimos servir sucursales de otros, en lugar de tener pocas donde no hacemos nada".
-¿Qué país de la región es más atractivo para BNP Paribas?
-Toda América latina es atractiva e interesante. Algunos países tienen una base minorista muy fuerte, con lo que es retail , y una base en fondos de pensión también muy buena, por eso es que decidimos invertir en todos los países latinoamericanos y desarrollar manufacturas o ventas en todos ellos.
- Pero ¿por qué entonces vendieron su banca minorista aquí?
-BNP Paribas está comprometida con la Argentina y quiere desarrollarse aquí, pero quisimos concentrarnos en lo que hacemos mejor, que es brindar servicios a corporaciones. Si uno tiene muy poca cantidad de sucursales, no aporta nada. Preferimos servir sucursales de otros, en lugar de tener pocas sucursales donde no hacemos nada.
-¿En qué sectores aconsejaría invertir hoy?
-Con la crisis muchas cosas han cambiado. Aconsejaría las áreas en las que invertimos hoy, que son las commodities , compañías relacionadas con materias primas, firmas que se benefician con economías de rápido crecimiento. También somos fuertes en seguridad y en jubilaciones, por lo que pondría algo allí.
-En jubilaciones, ¿cuánto lo afectan las reformas que están en marcha ahora en Europa?
-Los fondos de pensión fueron muy afectados por la crisis de 2008. El sistema francés es distinto, que es el que más conozco, es de seguridad social, no de fondos de pensión. Es un sistema de mutualización, uno paga cierto porcentaje del sueldo y eso se dedica a los jubilados. Se cuestionó por todos los aspectos. Durante años se pensaba que los fondos de pensión eran mucho mejores, luego de la crisis se pensó lo contrario. Yo diría que en Europa la gente tiende a pensar que lo mejor es una combinación de ambos.
-¿Le preocupa que aquí se haya estatizado el sistema privado de jubilaciones y pensiones?
-Nosotros debemos continuar como estamos, tenemos más de un 5% del mercado total de activos que hay en la Argentina y somos uno de los primeros actores foráneos. Respecto de esa medida en particular, no tengo nada para decir, ya que es una decisión política de este gobierno.
-¿No lo toma como un factor de riesgo para su negocio?
-No, de ninguna manera.
-¿Hacia dónde se moverán los fondos de los inversores?
-Pienso que pondrán un sobreprecio en los países emergentes.
-¿En este país, por ejemplo?
-Sí, claro. Aquí también, porque los inversores prefieren una combinación de activos y no apostar todo en un solo lugar.
-¿Por qué Asia es más seductora que América latina?
-Porque tiene menos inflación en algunos países y mayor tasa de crecimiento, en otros. Hay países asiáticos con economías más integradas al mundo. La inflación es muy nociva. Si uno tiene un retorno sobre la inversión que se ve afectado por las altas tasas de inflación, lo pensará dos veces antes de apostar en esa economía.
-Aún así, invertiría aquí, donde hay una alta inflación...
-Sí, claro. Pero hay que hacer un arbitraje entre los potenciales efectos negativos de la tasa de inflación y el potencial de crecimiento de la economía. Y si uno cree que el potencial de crecimiento es alto, puede pensar que la inflación va a ser controlada y luego detenida.
- ¿En qué invertiría acá, donde la inflación es del 25% anual?
-No soy especialista en la Argentina. Si hay inflación en mi país, uno compra bienes raíces, porque es un activo real y, en cierta medida, está vinculado con la tasa de inflación. Y también invertiría en commodities . Esto es lo que hacemos en situaciones de inflación.
-¿Cómo superó su división la crisis subprime ?
-El problema que tuvimos en 2007 fue que debimos suspender tres fondos al comienzo de la crisis. No había más liquidez en los recursos económicos que teníamos subyacentes en las carteras, pero fuimos los primeros en reabrir los fondos, tres semanas después del inicio de la crisis. Creo que enfrentamos esa crisis desde una posición bastante sana. Fue un desafío, pero lo superamos.
-¿Cómo se llevan ahora con la crisis del euro?
-En lo que respecta al euro, no soy pesimista. Por supuesto que hay una crisis, pero creo que los mercados sólo quieren mandar un mensaje a los acreedores y gobiernos europeos: «Ustedes necesitan más control y disciplina con respecto al euro».
-¿Qué aprendió de la crisis?
-Que tenemos que diseñar productos que sean consistentes con la liquidez de los activos subyacentes y además ser transparentes.
-¿Qué les aporta Fortis?
-Nos aporta experiencias muy complementarias, clientela y geografía, en todo el mundo. Con experiencia quiero decir gestión de fondos fiduciarios, técnicas cuantitativas. En cuanto a la geografía diría que nos agrega una huella muy complementaria en Europa, en los países nórdicos principalmente, y en Asia Pacífico, negocios muy complementarios. Al incorporar Fortis se nos agregaron completamente los países nórdicos. En Australia, China y la India teníamos algo, pero nos reforzamos con el agregado de Fortis. En cuanto a la experiencia, no teníamos fondos fiduciarios y en cuanto a la clientela, en el caso de Bélgica, Luxemburgo y Holanda se logró reforzar a los clientes, particularmente en lo que hace a instituciones y en los fondos de pensión, que son los más sofisticados de Europa continental y probablemente del mundo.
-¿Cómo queda parado ante los inversores EE.UU. cuando el Estado rescató a algunas compañías que luego terminaron pagando bonus extraordinarios a sus ejecutivos?
-En la percepción del inversor es inaceptable que las compañías paguen bonus a equipos que no generan ganancias, que son rescatados. Pero por otro lado, hay un precio de mercado, y si el mercado lo paga, para una manera sana de hacer negocios, los inversores no tendrían ningún problema. En Francia, por caso, los grupos de bancos, como BNP Paribás, han restituido al gobierno el dinero que éste les había prestado para rescatarlos. Entonces debemos decir que el gobierno ganó dinero con esto, porque la tasa de interés era alta.
PERFIL
Estudios: se graduó en el HEC School of Management, en París. Obtuvo un MA en Filosofía, en la Universidad de París IV.
Trayectoria: comenzó a trabajar BNP en 1987.
El banco en la Argentina: tiene entre 8 y 9% del money market [mercado institucional de crédito de corto plazo]. Es dueño de Cetelem, firma que presta al consumo.
Por Carlos Manzoni LA NACION
El valor promedio del metro cuadrado cotiza a 1.130 dólares para una unidad usada de dos o tres ambientes. El precio es entre uno y cinco por ciento más bajo que en Mendoza o Rosario. A diferencia de lo ocurrido en otras ciudades, el precio de los departamentos usados de dos o tres ambientes se mantuvo estable en Córdoba, incluso con una leve caída del uno por ciento en el valor promedio del metro cuadrado. Esa situación ha dejado a la plaza local con valores algo más retrasados en comparación con Rosario o Mendoza, ciudades con las que habitualmente se compara la dinámica económica de Córdoba. De acuerdo con los valores relevados por Reporte Inmobiliario, el promedio de venta de un metro cuadrado para una unidad usada (no especifica antigüedad) en Córdoba es de 1.130 dólares, con un mínimo de 940 y un máximo de 1.380 dólares. Por lo tanto, el valor promedio de un departamento de 50 metros cuadrados es de 56.500 dólares. Esa misma unidad cotiza en Mendoza a 57 mil dólares y en Rosario, a 59.250 dólares. Según el informe, en Mendoza el valor promedio del metro cuadrado es de 1.140 dólares; en Rosario trepa a 1.185 dólares, con picos de 1.340 dólares. Del estudio- que no abarca Capital Federal ni el Gran Buenos Aires- se desprende que el valor más alto está en Bariloche, con 1.590 dólares y máximos de 2.290 dólares por metro cuadrado. En el otro extremo figura la capital de Catamarca, donde el precio promedio del metro cuadrado para un departamento usado de dos o tres ambientes es de 790 dólares. El listado incluye 24 ciudades. Además de Rosario, Mendoza y Bariloche, los valores que se pagan en Córdoba están por debajo de los promedios de Mar del Plata (1.350), Santa Rosa de La Pampa (1.330 dólares), Neuquén (1.295), Comodoro Rivadavia (1.200), Cipolletti (1.190) y San Juan (1.140). Por debajo se ubican Resistencia (1.100 dólares el metro cuadrado), Corrientes (1.050), Santa Fe (1.040), Trelew (1.020), Santiago del Estero (980), La Rioja (960) Paraná y Posadas (940), entre otras. Fuente: La Voz del Interior
La cantidad de nuevos emprendimientos -inmobiliarios y comerciales- anunciados en 2010 por las desarrollistas tiene su reflejo en las estadísticas de la Dirección de Obras Privadas de la Municipalidad. Se tramitaron 968 permisos de construcción, lo que se traduce en 624.358 m2 autorizados, cuyo resultado se verá en los próximos años. En esta cifra también se incluyen las obras particulares, aunque las encaradas por las desarrollistas son las de mayor peso.

Para ser más precisos, hay que decir que a los 624.358 m2 permisados habría que sumarles los 182.289 m2 correspondientes a construcciones ya existentes, pero que fueron “relevados” este año por los inspectores municipales, y por lo tanto, incorporados a los registros de la Dirección de Catastro (en general, son ampliaciones en viviendas particulares). ¿Las zonas más dinámicas? Como es lógico los trámites iniciados en la dependencia central del Palacio Municipal llevan la delantera con 110 trámites y 280.000 m2 permisados. Le sigue el CPC Argüello con 282 trámites y 94.000 m2; Centro América con 74 trámites y 63.000 m2; Pueyrredón con 71 trámites y 59.000 m2; Villa Libertador con 205 trámites y 56.000 m2; Empalme con 83 trámites y 30.000 m2; Colón con 80 trámites y 23.000 m2; Monseñor Pablo Cabrera con 47 trámites y 11,000 m2; y Ruta 20 con 16 trámites y 4.200 m2 (los datos, proporcionados por los CPC, son provisorios). Y como si esto fuera poco, la Municipalidad también se anotó un poroto con los planes de actualización catastral y regularización dominial, que le permitieron “blanquear” 2,1 millones de m2 en 2010, 70% más que el promedio de los últimos 5 años, que se ubica en 1,2 m2. Fuente: Infonegocios.
El clima electoral que comenzó a vivir la Argentina desde hace unos meses por ahora no afectó al mercado inmobiliario. A diferencia de otras alternativas de inversión, el mercado inmobiliario arrastra en los últimos años un crecimiento sostenido en ventas y lanzamiento de nuevos proyectos, en buena medida porque se convirtió en buena opción para invertir los dólares que ingresan de las exportaciones del complejo sojero.

Eso permitió este año al sector desmarcarse de las desaceleraciones registradas durante otros períodos re-electorales. El nuevo paradigma que impera en el sector indica que se está frente a la era del "ahorro en metros cuadrados" y que llegó la hora del inversor local más que la del capital extranjero. A las tradicionales variables que afectan al rubro, como el tipo de cambio, el alza en los insumos y el costo de la mano de obra, se les suma en el 2011 el factor elecciones, un tema de agenda que suele impactar de manera directa en el mundo de los negocios. La vicepresidente de Korn Propiedades, Mabel Korn, evaluó que en la actualidad "el inversor puede proyectar a futuro sin temor a encontrarse con grandes sorpresas, y es por eso que no se registra una disminución en el ritmo del mercado pese al año electoral". Para Marcelo Orfila, gerente del Grupo Monarca, la gente está buscando "proteger sus ahorros" en este año atravesado por las urnas, y busca una reserva segura de valor, encontrando que "las propiedades cumplen ese objetivo". El titular de Real Estate Investments, Carlos Molinari, analizó que el mercado se mueve en forma similar en todas las grandes ciudades del país como Rosario, Córdoba y Mendoza y ya no es sólo Buenos Aires el destino del boom inmobiliario. Orfilia agregó que la demanda está apostando a productos que tienen un período de obra de dos a tres años: "Desde el primer trimestre de 2011 se puede observar un crecimiento constante en la venta de inmuebles a estrenar y aún mayor a 2010". Mabel Korn indicó que los constructores están en la permanente búsqueda de terrenos para la construcción, lo cual "demuestra una clara y sostenida apuesta al mercado, que evidencia una perspectiva positiva de cara al futuro". En coincidencia con los otros brokers, el socio-director de la inmobiliaria Interwin, Miguel Ludmer, evaluó que la situación se debe a que tanto economistas como politólogos "no vaticinan grandes cambios en relación a la política económica que tome el país" después del 10 de diciembre. Fuente: El inmobiliario
¿Cómo repercutirá el escenario de crisis global y conflictividad social en la inversión inmobiliaria internacional y local? ¿Cómo afectan al mercado las próximas elecciones nacionales? Entre ambas situaciones, un mínimo común denominador:  incertidumbre. El 11-S quebró la sensación de invulnerabilidad física de los países centrales, en tanto la crisis puso en evidencia su debilidad también en lo económico. Ahora, la ilusión recargada con la llegada de Obama, choca con la realidad de los desajustes acumulados tras tantos años de un funcionamiento no-sustentable en EE.UU. y Europa. Y la constatación de que eso no se resuelve sin medidas de fondo, ni de un año al otro.

A nivel internacional, entonces, ¿qué podría esperarse de la inversión inmobiliaria? Si las tasas han de seguir bajas como se anuncia, y con un dólar debilitado -que no cae más porque el Euro y el Yen tienen que atender a la vez sus propios dramas- los inmuebles quedan nuevamente en buena posición: la amplitud e instantaneidad en la variación del valor de papeles y commodities hace a estas opciones demasiado volátiles en un contexto de por sí inestable. Pero aquí distinguiría al pequeño inversor internacional individual y los players de mayor escala. Entre los individuales esperaría más cautela y así un tiempo de “esperar y ver”. Entre los más grandes, parece ser tiempo de más “fly to quality”. Pero con una noción de “flight” pendiente de oportunidades a precio de liquidación, y una de “quality” que priorice más que nunca aquellas plazas que acoten mejor el riesgo, brindando las mayores garantías de seguridad económica e institucional. A nivel nacional en tanto, la inflación dolarizada y la ausencia de alternativas mantienen fiel a una demanda inversora que -aún con dudas- sigue viendo al ladrillo como la opción más segura. Los precios siguen firmes, y seguirán: la presión a la suba es real, basta mirar -entre otras- la evolución de los costos. Pero el problema de fondo sin embargo, persiste. Y corremos el riesgo de que esa dinámica nos permita seguir confundiendo el holograma, la “realidad virtual” de este mercado de bonos de ladrillo a medida para ahorristas, con la realidad del 87.5% de la población que sólo espera poder “comprarse la casa”. Que ve que, un ingreso medio anual le permitía comprar 14,5 m2 de departamento en Buenos Aires en 1999, y hoy le alcanza sólo para 6,5m2. Que con salarios récord en dólares en LatAm, su capacidad de acceso a la vivienda se redujo a la mitad, al cabo de una década de crecimiento al 8% anual. Este cuadro no es derivado de las próximas elecciones ni de la conmoción internacional. Pero la profundización de la incertidumbre en el escenario de negocios, y la conveniencia de reafirmar entonces la economía real, hacen tal vez de esta coyuntura una buena oportunidad -otra más- para cambiar las lógicas. Para volver la mirada sobre los fundamentos de la actividad y re-articular un mercado real de viviendas reales para gente real. Fuente: Técnico inmobiliario (Marcelo G. Satulovsky).
 

  - ¿Cómo terminará el año, después las restricciones a la compra de dólares?  Considero que el mercado se está adaptando a las operaciones en pesos. Paulatinamente se ha retomado un buen nivel de ventas, claro que hay situaciones diferentes de acuerdo a los productos de que se trate. Pero lo cierto es que el “ladrillo”  es, fue y será un lugar confiable a donde colocar el dinero y un resguardo de capital.  La realidad lo sigue demostrando. Más aún en un contexto de inflación y de inaccesibilidad al ahorro en dólares.  Mientras no se produzcan cambios, en estas condiciones creo que terminaremos el año mucho mejor de como comenzó. Considero que se sostendrá esta incipiente reactivación y los inversores que tienen pesos elegirán colocar su dinero en las diferentes opciones que el mercado inmobiliario ofrece.  ¿Cuáles son las perspectivas para 2013? Si se logra mantener cierta estabilidad en cuanto al mercado cambiario y las políticas del gobierno nacional, soy optimista en cuanto al 2013.  Considero que lo que es una incipiente reactivación que se verá en los últimos meses del año, se sostendrá al menos durante el primer semestre del 2013.  Habrá que ver qué sucede con el segmento que más se frenó al comenzar el cepo cambiario y que es el de la venta de propiedades de particulares; pero incluso en este caso soy optimista en que, insisto -de mantenerse las condiciones actuales-  paulatinamente irá reactivándose también.  Aunque cabe destacar que para dar respuesta al problema de la vivienda en sectores de clase media, es necesario generar las condiciones para que vuelvan a existir opciones de créditos hipotecarios en particular para viviendas terminadas, que se sumen a los ofrecidos por los constructores. La accesibilidad al crédito daría verdadero dinamismo al sector. - ¿Cómo evolucionan los precios de las distintas propiedades? Los precios en dólares en general se han mantenido, en algunos casos puntuales han disminuido entre un 10 a un 15% - siempre depende del comportamiento de la demanda -y en pesos se han incrementado siguiendo el ritmo de la inflación y en ciertos casos superándola.  Lo que aparece y es interesante destacar, es la posibilidad de encontrar oportunidades de negocios.  Aquí hay que estar atentos y además contar con un buen asesoramiento profesional.  Es importante digo, porque en tiempos como estos tiene valor el conocimiento del mercado, de los distintos actores, de la confiabilidad de los mismos, de su solvencia y esto permitirá a los inversores que cuenten con buen asesoramiento hacer excelentes inversiones de mediano y largo plazo. - ¿Cuál es el perfil de los demandantes de inmuebles? No veo una gran modificación del perfil del demandante de inmuebles. Son ahorristas buscando resguardar su capital. Quizá menos sojeros de los que veíamos años atrás.  Son personas que tienen excedente en pesos y buscan seguridad, rentabilidad, posibilidades de hacer negocios. Además, por supuesto, de los consumidores finales y de aquellos inversores que quieren mejorar la calidad de la inversión que ya han efectuado con anterioridad. - ¿Qué estrategias utiliza para tener un buen nivel de ventas? El asesoramiento es la clave, por eso creo que también los inmobiliarios debemos hacer un serio trabajo en momentos como estos. Hoy más que nunca, hay que saber discriminar los actores en el mercado; definir oportunidades  y encontrar productos que ofrecen ventajas comparativas de rentabilidad, sin descuidar la seguridad jurídica de nuestros clientes.  Hacer un seguimiento más personal de cada caso, tanto del comprador como del vendedor. Los inmobiliarios estamos para intermediar entre oferta y demanda y en tiempos como estos tenemos mucho trabajo por hacer; para brindar un buen servicio a nuestros clientes y ayudarlos a “cerrar” la operación procurando lo que para mí debe ser una máxima en esta profesión: lograr un ganar – ganar para ambas partes.